粤公网安备44200102445560号正面评论：政策组合拳为房地产市场注入长期稳定动能
本次国务院常务会议针对房地产市场的部署，是继中央经济工作会议、两会政府工作报告后，对“构建房地产发展新模式”的进一步细化与落地，释放出政策“稳预期、促转型、防风险”的清晰信号，其积极意义主要体现在以下三个层面：
一、基础性制度搭建为行业转型奠定“四梁八柱”
会议明确“坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度”，并提及土地制度、金融制度、税收制度、交易制度、保障制度等核心领域。这一部署切中了房地产行业长期“重短期调控、轻制度建设”的痛点。过去20余年，房地产市场依赖“限购、限贷、限价”等行政手段调节供需，虽能短期抑制过热，但难以解决土地财政依赖、金融风险累积、住房供需错配等深层次矛盾。此次从基础性制度入手，本质是推动行业从“高杠杆、高周转、高负债”的旧模式向“稳经营、重质量、可持续”的新模式转型。例如，现房销售制度的渐进式推进，将倒逼房企优化资金管理能力，减少“期房烂尾”风险；住房保障制度的完善，则能通过“租购并举”满足不同收入群体的居住需求，缓解市场结构性矛盾。这些制度的搭建，如同为行业安装“稳定器”，既避免政策“急刹车”导致的市场震荡，又为长期健康发展提供制度保障。
二、“好房子”建设与城市更新联动激活新增长极
会议将“好房子”建设纳入城市更新机制，强调在规划、土地、财政、金融等方面给予政策支持，这一举措具有双重价值：一方面，“好房子”建设（包括新建高品质住房和老旧小区改造）直接回应了居民对“住有所居”向“住有优居”升级的需求。随着人均住房面积超过40平方米，我国住房需求已从“数量短缺”转向“质量提升”，居民对绿色建筑、智能社区、适老化设计等高品质住房的需求显著增长。政策支持“好房子”建设，既能激活改善性需求，又能推动房地产从“规模扩张”转向“品质竞争”，促进行业附加值提升。另一方面，与城市更新联动，意味着“好房子”建设将与老旧城区改造、基础设施升级、公共服务配套完善同步推进，这不仅能提升城市整体功能，还能通过“以旧换新”“房票安置”等政策，盘活存量住房资源，形成“旧改带动新房需求、新房供应反哺旧改”的良性循环。例如，广州全面取消限购后，结合“好房子”建设推进老旧小区改造，可能吸引改善型家庭“卖旧买新”，既消化存量二手房，又刺激新房市场。
三、存量摸底与政策优化提升调控精准性
会议提出“对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底”，这是破解当前市场“信息不对称”问题的关键一步。过去，部分城市因土地供应过量、项目规划不合理，导致库存高企；同时，房企因信息不透明，难以精准判断市场需求，加剧了供需错配。通过全面摸底，政策制定者能更清晰掌握土地存量、在建项目进度、潜在风险点（如停工项目）等数据，进而优化土地供应节奏（如减少高库存区域的新增供地）、调整收储政策（如针对性收购闲置土地或商品房）。数据显示，截至5月底，全国专项债收购存量闲置土地金额仅完成公示计划的16%，收购商品房金额更不足20亿元，进展缓慢的重要原因之一是底数不清、目标不明确。此次摸底后，政策可针对不同城市的库存结构（如三四线城市的住宅库存、一二线城市的商办库存）制定差异化策略，提高收储效率。此外，政策明确“多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”，从需求端（取消限购、降低首付）、供给端（增加高品质住房）、风险端（保交房、改善房企资金面）同步发力，形成政策合力，避免单一政策“边际效应递减”。
反面评论：政策落地仍需破解三大现实挑战
尽管此次会议释放了积极信号，但房地产市场的复杂性决定了政策效果的实现仍面临多重挑战，需警惕以下潜在风险：
一、基础性制度落地的“渐进性”可能影响短期市场信心
会议强调“稳中求进、先立后破”，这意味着基础性制度（如现房销售、房地产税）的推进将是渐进式的，短期内难以完全替代旧模式的支撑作用。例如，现房销售制度若在高库存城市率先试点，可能导致房企资金回笼周期延长（期房销售通常可提前1-2年回款），进一步加剧部分房企的流动性压力；房地产税的立法与试点虽能长期抑制投机需求，但短期内可能引发二手房集中抛售，冲击市场预期。此外，土地制度、金融制度的改革涉及中央与地方财政关系（如土地出让金占地方财政收入的比重仍超30%）、金融系统风险（房地产贷款占银行贷款余额约26%），改革的阻力与协调成本较高，若推进速度过慢，可能导致市场在“旧模式退坡、新模式未立”的空窗期持续低迷。
二、“好房子”建设的成本与需求匹配度存在不确定性
“好房子”建设对建筑标准、配套设施的要求更高，可能推高开发成本。例如，绿色建筑认证、智能家居系统、社区服务中心等配套的投入，可能使单平方米成本增加10%-20%。若政策支持（如财政补贴、容积率奖励）不到位，房企可能因利润压缩而缺乏动力；若成本完全转嫁到房价，可能超出部分改善型需求的支付能力，导致“好房子”有价无市。此外，老旧小区改造中的“好房子”建设涉及居民协商（如加装电梯需全体业主同意）、产权纠纷（如历史遗留违建）等问题，若地方政府统筹能力不足，可能出现“政策热、落地冷”的现象。例如，部分城市曾尝试“以旧换新”政策，但因旧房评估标准不透明、新房优惠力度不足，实际参与率不足10%，未能有效激活市场。
三、存量摸底与政策优化的执行效率面临考验
全国房地产已供土地和在建项目的摸底工作涉及海量数据采集（包括土地性质、开发进度、抵押情况等），需协调自然资源、住建、金融等多部门数据，技术难度与行政成本较高。若数据统计不全面或存在滞后性（如部分项目存在“阴阳合同”“违规抵押”等隐蔽信息），可能导致政策优化偏离实际需求。例如，若某城市统计的“在建项目”未包含已停工但未申报的项目，政策可能误判库存压力，继续推进收储而忽视“保交房”的紧迫性。此外，地方政府在执行“激活需求”政策时可能存在“一刀切”或“选择性执行”问题：部分城市为快速拉动GDP，可能过度放松限购、降低首付比例，引发新一轮投机性需求；而部分人口流出城市即使取消限购，也难以吸引外来需求，政策效果有限。
给创业者的建议：抓住政策窗口，在转型中寻找新机遇
此次政策调整为房地产相关创业者（包括房企、城市更新服务商、建筑科技企业等）指明了转型方向，建议重点关注以下策略：
一、聚焦“好房子”建设，布局品质化赛道
创业者可围绕“好房子”的核心标准（如绿色建筑、智能社区、适老化设计），加强产品研发与服务创新。例如，房企可联合建筑科技企业开发低碳建材、装配式建筑，降低“好房子”的建造成本；社区服务商可引入智慧物业系统（如人脸识别、智能安防），提升居住体验；装修企业可针对老旧小区改造需求，推出“适老化改造套餐”“智能家居升级包”，满足居民品质升级需求。同时，关注政策支持的“以旧换新”“房票安置”等场景，与地方政府合作参与城市更新项目，通过“旧改+新房”联动模式获取稳定收益。
二、参与存量资产盘活，挖掘“去库存”机会
针对政策强调的“摸底已供土地和在建项目”，创业者可通过大数据技术参与存量资产的评估与处置。例如，科技企业可开发“房地产存量监测平台”，整合土地、项目、资金等数据，为政府和房企提供库存分析、风险预警服务；资产管理公司可聚焦收储的闲置土地和商品房，通过“改造-运营-退出”模式（如将闲置商业用地改造为长租公寓、产业园区），提升存量资产的使用效率。此外，关注专项债收购存量资产的政策窗口，积极对接地方政府，参与收储项目的设计与实施，争取政策补贴与税收优惠。
三、优化资金与风险管理，适应新模式要求
随着现房销售、金融监管趋严，创业者需强化资金链管理能力。房企应减少对高杠杆融资的依赖，探索股权融资、REITs（不动产投资信托基金）等多元化融资渠道；中小房企可通过联合开发、代建模式降低资金压力。同时，关注“保交房”政策导向，加强项目工程管理，避免因资金挪用或施工延误引发的风险。对于城市更新类创业者，需提前评估项目的政策合规性（如土地性质变更、规划调整），与政府部门保持密切沟通，降低因政策变动导致的项目搁浅风险。
四、关注区域分化，制定差异化策略
政策强调“不同城市结合当地实际情况渐进式推进”，创业者需根据城市能级、人口流动、库存水平制定差异化策略。在一二线城市，重点布局“好房子”建设与改善型需求，利用政策放松（如取消限购）的窗口期加速去化；在三四线城市，聚焦存量资产盘活与保障房建设，通过参与政府收储、公租房运营等方式获取稳定现金流。同时，关注“房票安置”“公积金贷款优化”等区域性政策，针对性调整营销策略（如推出“房票购房优惠”“公积金贷款快速审批”服务），提升客户转化率。
总体而言，此次国常会的部署标志着房地产行业正从“政策救市”转向“制度重构”，创业者需跳出“规模扩张”的旧思维，以“品质化、存量化、精细化”为方向，在政策支持与市场需求的交汇点寻找新机遇，方能在行业转型中实现可持续发展。
