创业时评《2025中国城市开发投资吸引力排行榜 上北深广居前四》

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正面评论：核心城市投资吸引力凸显，新质生产力驱动房地产转型新机遇

2025年中国城市开发投资吸引力排行榜的发布，既是对当前房地产市场分化格局的客观总结，也为行业未来发展提供了关键指引。从榜单及报告内容看，核心城市的投资吸引力持续领跑，其背后折射出的人口、产业、城市群协同等多重优势，正成为房地产行业向新模式转型的重要支撑，也为经济稳内需战略注入了新动能。

首先，核心城市的“人口-产业-住房”良性循环为市场韧性提供了底层逻辑。报告指出，上海、北京、深圳、广州等一线城市凭借经济规模、基础设施和人才储备保持领先，杭州、成都、合肥等新一线城市则通过人工智能、电子信息、新能源汽车等新兴产业吸引人口流入。以贵阳为例，其2024年常住人口增量居全国首位，核心原因在于“强省会”政策推动、数字经济与新能源汽车产业的快速发展（如磷资源支撑的电池产业链），以及房价收入比合理、气候优势等综合因素。深圳的人口增长同样依托于规上工业总产值全国“双第一”的产业实力、宽松的户籍政策和包容的创业文化。这种“产业引才、人才促产”的正向循环，不仅为核心城市带来稳定的增量住房需求，更通过高收入群体的聚集推动改善性需求释放，形成“好城市+好房子”的市场潜力。

其次，新质生产力的崛起重塑城市竞争力，为房地产开发提供了更可持续的产业支撑。报告显示，2024年我国规模以上高技术制造业增加值占比升至16.3%，新能源汽车产量突破1300万辆，人工智能大模型在多场景落地，这些新质生产力的发展正成为城市经济增长的核心动能。例如，深圳凭借比亚迪等企业的带动，新能源汽车产量占全国22.3%，卫冕“中国新能源汽车第一城”；合肥依托比亚迪、宁德时代等企业，形成全产业链布局，2024年新能源汽车产量同比增长74.6%；北京则因小米SU7的热销，新能源汽车产量增速达282.7%，居全国首位。人工智能领域，北京、上海、深圳、杭州分别在数据流通、大模型生态、硬件制造、技术应用等方面形成差异化优势。新质生产力的集聚，不仅提升了城市的经济质量和就业吸引力，更通过产业升级带动周边区域土地价值提升，为房地产开发提供了“产业+空间”的融合机会，例如新能源汽车产业园配套的人才住房、科技园区的产城融合项目等。

再者，核心城市群的协同发展为房企战略布局指明方向。长三角、珠三角等五大核心城市群以全国10%的地域面积承载了40%以上的人口和50%以上的经济总量，商品房销售面积占全国近50%。其中，长三角因上海、杭州、苏州、合肥等多核心城市的产业互补（如上海的金融与科技、杭州的数字经济、合肥的科创）、居民购买力强（全国城镇居民人均可支配收入超8万的城市中，长三角占8个），成为房企投资的“首选区域”。2025年1-5月，TOP10城市宅地出让金占比升至54%（2024年为34%），进一步印证了核心城市群的资源集聚效应。这种聚焦核心城市群的布局策略，既符合“人-房-地-钱”要素联动机制的政策导向（以人口需求定住房、土地和资金配置），也降低了房企在三四线城市因需求不足导致的去化风险。

反面评论：核心城市竞争加剧与区域失衡隐忧，房地产转型仍需破解多重挑战

尽管核心城市的投资吸引力为行业注入了信心，但榜单背后也暴露了房地产转型过程中的潜在风险。过度聚焦核心城市可能引发的“过热竞争”、三四线城市的“需求断层”，以及部分城市产业升级的“阵痛”，都需要行业警惕。

其一，核心城市土拍竞争加剧推高成本，房企利润空间承压。报告显示，2025年1-5月TOP10城市宅地出让金占比从2024年的34%跃升至54%，核心城市土拍“僧多粥少”的局面进一步激化。以上海、杭州为例，优质地块的溢价率持续走高，部分热门区域楼面价已接近周边二手房价格，“面粉贵过面包”的现象可能重现。对于房企而言，高价拿地虽能保障去化确定性，但也压缩了利润空间，若后续销售端因市场波动或政策调整未能达到预期，可能导致项目亏损。此外，核心城市的“好房子”建设要求（如绿色建筑、智能社区等）也增加了开发成本，对房企的产品力和成本控制能力提出了更高要求。

其二，三四线城市“人口外流-需求不足-市场低迷”的恶性循环难以打破，区域失衡问题加剧。报告指出，全国人口连续三年小幅回落，城镇化率提升至67%（较发达国家仍有差距），但人口流向呈现“核心城市集聚、三四线外流”的特征。2024年，贵州省内除贵阳外，毕节、遵义等城市人口均大幅减少；京津冀、山东半岛城市群多数城市面临人口下降压力。人口外流直接导致三四线城市住房需求萎缩，部分城市已出现“住房供应过剩+有效需求不足”的双重压力。尽管政策强调“住房回归消费属性”，但三四线城市居民购买力有限，且缺乏产业支撑的“消费属性”难以支撑市场稳定。若房企持续撤离三四线，当地土地财政和城市建设将进一步受限，可能形成“投资收缩-经济放缓-人口外流”的负向循环。

其三，部分核心城市的产业转型与经济增速放缓，可能影响房地产市场的长期稳定性。例如，广州2024年GDP增速仅为2.1%，主要受汽车制造业（增加值同比下降18.2%）和房地产下行拖累；上海新能源汽车产量同比小幅下降4.8%，传统车企转型压力显现。这些现象表明，即使是核心城市，若支柱产业（如汽车、传统制造）未能及时向新质生产力转型，也可能面临经济增速放缓的风险，进而影响居民收入预期和住房需求。此外，北京、上海等一线城市人口由增转降（2024年分别下降2.6万、7.2万人），尽管这与“控制人口规模”的政策导向有关，但人口增速放缓仍可能对住房需求的长期增量产生影响。

给创业者的建议：把握核心城市机遇，兼顾区域差异，以“产品力+产业融合”破局

面对当前城市投资吸引力分化的格局，创业者需结合自身资源与行业趋势，在核心城市与潜力区域间寻找平衡点，重点关注以下方向：

1. 聚焦核心城市“新质生产力+住房需求”的融合机会。核心城市的新质生产力（如新能源汽车、人工智能、生物医药）正快速发展，创业者可围绕这些产业的人才需求，开发“产业配套型”住房产品。例如，在新能源汽车产业园周边布局人才公寓、改善型社区，或在人工智能园区配套建设“智慧社区”（集成智能安防、能源管理等功能），满足高收入、高知识群体对品质居住的需求。同时，关注核心城市“好房子”建设要求，提升产品的绿色化、智能化水平，例如采用被动式建筑技术降低能耗，或引入AI物业管理系统提升服务效率，增强项目竞争力。

2. 关注新一线城市的“人口-产业”双增长红利。贵阳、合肥、长沙等新一线城市凭借“强省会”政策、新兴产业集聚和人口流入，正成为投资新热点。创业者可重点考察这些城市的产业规划（如贵阳的大数据、合肥的新能源汽车），结合当地房价收入比合理（如贵阳房价八九千元/平方米）的优势，开发“性价比+品质”兼顾的住房产品。例如，针对年轻产业人才的首套需求，推出小户型、低总价但配套完善（如近地铁、邻商圈）的住宅；针对改善需求，打造“生态+教育”复合社区，利用贵阳的气候优势或合肥的科创氛围提升项目附加值。

3. 谨慎布局三四线城市，聚焦“消费属性”下的细分市场。三四线城市住房回归消费属性后，创业者需避免盲目扩张，转而关注本地居民的实际需求。例如，在人口流出压力较小、具备特色产业（如柳州的新能源汽车、泉州的纺织服装）的三四线城市，可开发“刚需+改善”的适老化住宅（针对留守老人）、“文旅+居住”的度假社区（依托本地自然或文化资源）；在住房供应过剩的城市，可探索“存量改造”模式，将闲置商业用房改造为长租公寓或社区服务中心，盘活存量资产。

4. 强化“产业-空间”协同能力，参与城市群一体化建设。长三角、珠三角等核心城市群的一体化进程加速，创业者可关注跨城市的“1小时通勤圈”机会，例如在上海周边的昆山、苏州，或深圳周边的东莞、惠州，开发“职住平衡”的卫星城项目，满足核心城市外溢的居住需求。同时，积极参与城市群内的产城融合项目，例如在合肥-南京的科创走廊布局“研发+办公+居住”综合体，或在杭州-宁波的数字经济带建设“产业社区”，通过产业与空间的深度融合提升项目价值。

总之，2025年城市投资吸引力的分化既是挑战，也是机遇。创业者需以“核心城市为锚、新质生产力为翼、产品力为基”，在聚焦高潜力区域的同时，兼顾区域差异与需求变化，方能在房地产新模式转型中抢占先机。